UN RÉGIMEN QUE FAVORECE A LOS PROPIETARIOS
Dr. Sergio Rodríguez
La Ley Nro. 19889 introduce al ordenamiento jurídico un modelo de negocio de arrendamiento de bienes inmuebles con destino casa habitación con la particularidad de que no existe una garantía de pago de la obligación principal del arrendador. Como primer ACLARACIÓN señalar que esta era una forma de negocio jurídico absolutamente viable por las normas del Código Civil y el principio de autonomía privada de la voluntad. Por lo que el relato del gobierno que pretende instalar la idea de que a partir de ahora los individuos de escasos recursos que no disponga de posibilidades de ofrecer una garantía de pago podrán arrendar es falso porque legalmente esto siempre fue viable y de hecho existían en forma anterior a la LUC miles de contratos con estas características.
La normativa de la LUC referente a arrendamientos comprende los artículos 421 a 459, PERO los artículos sometidos a referéndum son del Art. 426 al 459. De esto surge la SEGUNDA ACLARACIÓN: no se pretenden ANULAR TODAS las normas relativas a arrendamientos, sino que solamente las relativas a desalojos y lanzamientos. Por ello es FALSO también el discurso del oficialismo que sostiene que con el referéndum eventualmente se niega la posibilidad de arrendar sin garantía, pues para el caso de que opere la anulación las normas que regulan el contrato quedarán vigentes.
En lo que hace a las normas que quedarían vigentes (en caso que opere la anulación por referéndum) queremos consignar que no parece beneficioso para el inquilino establecer libertad en los plazos del contrato, era más beneficiosa en ese sentido el Dec-Ley 14219 (norma madre de arrendamientos, dictada en dictadura). A la parte débil, la parte vulnerable le resulta por demás importante asegurar la vivienda por un plazo mínimo, en este caso se deja librado a la voluntad de las partes. Siendo una la parte propietaria y otra la parte que busca un arriendo, es de sentido común comprender cuál de las dos tiene más urgencia en proteger sus derechos, mayor debilidad económica y por lo tanto necesidad de que el Estado intervenga para equilibrar las desigualdades.
Tampoco parece beneficioso para el inquilino establecer libertad de las partes en el reajuste de precio, pues da lugar a prácticas abusivas. En las normas que quedan vigentes y teniendo presente que el arrendamiento sin garantía era un negocio jurídico viable antes de la LUC no encontramos una norma que beneficie sustantivamente al inquilino.
Quienes promovemos la anulación de los artículos de la LUC relativos a arrendamientos sin garantía interpretamos de modo general que se legisló de una forma claramente desequilibrada en beneficio del propietario. La LUC precariza el acceso a la vivienda, incluso agregamos nosotros como forma de ilustrar la inconsistencia de la LUC para el caso del buen pagador NO SE JUSTIFICA ningún diferencia de derechos con el buen pagador del régimen del Dec-Ley Nro. 14219 (régimen general de arrendamientos). Por la sencilla razón de que en ambos casos se trata de BUEN PAGADOR, pero en la LUC el plazo de desalojo del buen pagador es de 30 días, algo que nos parece realmente insólito.
Se establecen varios aspectos que claramente PERJUDICAN al inquilino como por ejemplo que los pagos hechos por el propietario de consumos, gastos comunes servicios accesorios se suman al alquiler SIN ESTABLECER NINGUNA POSIBILIDAD DE DISCUSIÓN NI DEFENSA por parte del arrendador (que por ejemplo puede ser persona sola y haberse internado por algún problema de salud, u encontrarse con sus derechos vulnerados).-
Se establece un PLAZO DE 30 DIAS DE DESALOJO DEL BUEN PAGADOR. Es absolutamente negativo y no se justifica diferente tratamiento que el buen pagador del régimen 14.219 que tiene un año para desalojar.
El Art. 431 de la LUC establece un plazo de 6 días para defenderse judicialmente de una demanda de desalojo por vencimiento de plazo, que es gravemente exiguo, porque en seis días la persona tiene que buscar un abogado, arreglar las condiciones de su defensa, reunir dinero para timbres, honorarios etc. y que pasa ¿si la persona tiene otro problema por ejemplo cuarentena por covid, familiar enfermo, ella misma se encuentra imposibilitada, o se ha desvinculado de su trabajo? Este tipo de plazos hace de la LUC una herramienta INUTIL como política social de vivienda. Tampoco se justifica que el buen pagador del sistema LUC tenga menos plazo procesal para defenderse que el establecido para el buen pagador del régimen del Dec-Ley Nro. 14219 (10 días hábiles). Por la sencilla razón de que es BUEN PAGADOR, pero la LUC lo castiga igual con plazos extremadamente cortos poniéndolo casi en una situación de INDEFENSIÓN.
El art. 433 de la LUC establece el plazo para promover la instancia de LANZAMIENTO (entrega efectiva del bien en desalojo por vencimiento de plazo). La norma expresa “dentro de los 15 días hábiles contados a partir de que se notifico al inquilino la providencia que lo dispone”. En la redacción dada “dentro” implica que el lanzamiento puede ser efectivizado el mismo día de la providencia, cuando lo correcto era haber establecido luego de transcurrido los 15 días. Nuevamente normativa que perjudica al inquilino, los errores siempre son contra el inquilino, nunca el legislador se equivoca para favorecer al inquilino.
El Art. 434 de la LUC establece con rigurosidad que la posibilidad de pedir prórroga de lanzamiento -del buen pagador- solo es por única vez y solamente por plazo de hasta 7 días hábiles.- Es realmente nefasto como política de vivienda plantear este tipo de normas porque desconocen absolutamente la materia que están regulando en la medida que la contradicción surge de la propia norma. Si se va a exigir una causa de fuerza mayor para poder pedir prorroga y esa prorroga no será mayor a siete días; nos preguntamos ¿qué causas de fuerza mayor pueden superarse en solo 7 días? Ejemplos de causas de fuerza mayor: internación hospitalaria de algún miembro de la familia, cuarentenas por pandemia (que no se podría salir a buscar soluciones habitacionales). La propia LUC contiene dispositivos legales que la vuelven inaplicable y por lo tanto inútil como herramienta jurídica.
De la lectura del régimen jurídico del arrendamiento sin garantía de la LUC, de su cotejo con las normas vigentes, entendemos que lejos de beneficiar al inquilino *lo que concreta la LUC es la PRECARIZACIÓN del acceso a la vivienda*, a través de contratos donde el desalojo tanto del buen pagador como del mal pagador se realiza en plazos extremadamente breves concretando lo que se da en llamar “desalojo exprés” por la exigüidad de los plazos para entregar la vivienda.-
Se establece la posibilidad de pactar mora automática que significa la no necesariedad de intimación de pago para que el inquilino sea considerado mal pagador. Probablemente en los hechos sea la regla establecer esta clausula que no beneficia en nada al inquilino sino que acelera aún más la efectivización del desalojo. Si bien se proclama que la LUC es la ley de la libertad, sabemos que entre quién busca una casa para alquilar y quién la ofrece, hay una de las partes que no dispone de la misma libertad, siendo en estos casos precisamente en que el ESTADO debe intervenir para equilibrar las desigualdades.- La LUC en vez de equilibrar desigualdades sencillamente las estimula y las alienta, colocando al propietario en mejor posición y al inquilino otorgándole un derecho muy precario a una vivienda y que por la causa que fuere se atrase lo expone a un desalojo en 6 días.-
DESALOJO EXPRESS. Es en el desalojo del mal pagador que se consagra el plazo de 6 días para desalojar la finca por parte del inquilino que se atrasó en el pago del alquiler. Un plazo gravemente exiguo si consideramos que se trata de una vivienda, de un techo que habita donde pueden haber niños o personas de edad avanzada, y preocupa aún más que lo que se autoproclama política social de vivienda PERJUDICA notoriamente a la parte débil del contrato: el inquilino.
Para el desalojado otorgarle seis días para poder defenderse en el proceso es absolutamente insuficiente y por los mismos motivos que los señalados en el caso del buen pagador. Se trata de plazos que son groseramente cortos, dentro de los cuales el inquilino -que se encuentra padeciendo problemas económicos; de lo contrario no se hubiera atrasado en el pago del arriendo- debe contactar abogado, acordar las condiciones de su defensa etc. o de lo contrario la orden de desalojo quedará firme dando paso al lanzamiento.-
Se establece el plazo para el lanzamiento (retiro efectivo de la vivienda del mal pagador) que se fija en 5 días. Nuevamente un plazo que es absolutamente exiguo un plazo exprés, por lo que concluimos entonces que esta forma de regular el arrendamiento sin garantía no resulta en modo alguno una forma de política social de vivienda porque los resortes jurídicos que establece son decisivamente perjudiciales para la parte débil del contrato (el inquilino).-
De toda la regulación del arrendamiento sin garantía no encontramos de qué forma puede beneficiar al inquilino, cuando en la legislación anterior a la LUC ya era posible arrendar sin garantía, y las normas para la restitución del bien no eran tan perjudiciales para el inquilino.
El gobierno habla de que la LUC da libertades, libertad de elegir el régimen de la LUC o quizás el régimen del Dec-Ley 14219, insólitamente protege más al inquilino la norma jurídica aprobada en dictadura. La persona que busca una casa, que busca un techo no dispone de tantas libertades como supone erróneamente el herrerismo. En realidad tiene la necesidad de brindar una vivienda a su núcleo familiar y el ESTADO con este tipo de normativa lejos de proteger los intereses jurídicos de los más vulnerables protege los de los propietarios.
- SERGIO RODRIGUEZ (ABOGADO)
- CONVENCIONAL PARTIDO NACIONAL.
