Paysandú, pum para arriba
Sacudir la modorra de nuestras pequeñas comunidades no es fácil y tampoco lo es que la gente lo perciba, que la comunidad tome para sí estos cambios. Uno se pregunta si el Paysandú industrial fue percibido en su momento por la gente o quizás sucede aquello que solo nos damos cuenta de las cosas cuando no las tenemos. O un poco de todo.
Por lo pronto también hay un montón de pequeñas cosas que van cambiando y mejorando nuestra comunidad.
Babel es una promotora que, a su escala, intenta hacer despertar a Paysandú con proyectos inmobiliarios de promoción privada que tienen fuerte inversión local.
Estos proyectos están a cargo del estudio de arquitectura PAGGI-ZINNO y ASOCIADOS, empresa que funciona sinérgicamente con la anterior.
Entre ambas, y contando 2 edificios de viviendas colectivas, que esta última firma proyectó en el marco de licitaciones públicas del MVOTMA y que están comenzando en las próximas semanas, se construirán en nuestra ciudad, en un período de unos 40 meses (a partir de agosto de 2017), un total de 170 viviendas nuevas, es decir, el nuevo hogar de unas 600 personas.
La primera de estas dos obras licitadas, son dos torres en calle José Pedro Varela entre Sarandí y Leandro Gómez, con un total de 12 pisos y 40 viviendas. Luego, la otra, son 30 viviendas de Pasivos de BPS (Meriggi entre Dr. Roldan y 33). En estos casos se trata de proyectos del estudio, aunque no de promoción privada.
Además de estos dos edificios de obra pública, está en plena construcción el de calle Leandro Gómez y Montevideo, que está todo vendido, en noviembre empezarán las obras en el edificio de Montevideo y Lucas Piriz, y el proyecto edilicio Torre de la Defensa, el más ambicioso, completaría los cinco emprendimientos que se estarán construyendo en Paysandú, proyectados por estos jóvenes profesionales sanduceros.
Esto totaliza obras cercanas a los 30 millones de dólares, unos 400 puestos de trabajo directo en el punto alto de las mismas (150.000 jornales totales), equivalente aproximadamente al 10 % del desempleo de Paysandú. Esto, sin considerar todo el trabajo indirecto que la construcción genera.
Se suma a lo anterior, un sexto emprendimiento proyectado y promovido por ambas empresas, y ya en construcción; un edificio de 11 niveles y 32 viviendas, en la ciudad de Montevideo, en las calles Chaná y Jackson.
Babel procura viabilizar emprendimientos desde un amplio abanico, jurídico, fiscal, económico, financiero y arquitectónico.
En la oficina de Paysandú dialogamos con los arquitectos Alberto Zinno y Jorge Paggi y el ingeniero civil Estanislao Gossi.
El edificio Leandro Gómez (L. Gómez y Montevideo) está todo vendido según consignaron a 20Once los profesionales entrevistados.
Hay un equipo de asesores, contadores, economistas y empresa de marketing que también trabajan en el los proyectos. En total, entre el estudio y la promotora, se cuenta con un equipo técnico de 22 personas.
Destacaron que no hay un grupo fijo de inversores. En el caso del edificio Leandro Gómez hubo 10 inversores para un costo total de la obra de 4 millones de dólares que en total insumirá la obra, es decir que cada uno invirtió promedialmente U$S 400 mil.
“No salimos a hacer emprendimientos si no tenemos un 75% vendido” acotan.
La razón de que los precios sean relativamente accesibles, menos de 90 mil dólares (sin cochera) es que no hay intermediarios.
Gossi destaca el slogan que los aglutina en estos emprendimientos, “volvamos a hacer grande a Paysandú. Estamos tratando de ofrecer ideas que muevan a la ciudad, salir de la chatura. Generar trabajo, dinamismo, y eso ha derivado en estas instancias”.
Comparten que “es dinero que quizás antes se iba de Paysandú y ahora quedará acá. La idea es dar un retorno mejor que el del Banco. Lo vendemos nosotros que hacemos el proyecto, eliminando la intermediación”.
La constructora a cargo de las estas obras es Constructora del Litoral. Con esta última empresa, se completa una tríada que cierra el ciclo de producción de una obra. Viabilizarla-Promoverla-Proyectarla-Construirla.
Densificar es de alguna forma poner a vivir más gente por metro cuadrado, “la densidad de población es la relación entre los metros cuadrados y la cantidad de gente” indica Zinno. “Con estos 5 edificios, pensamos poner a vivir a 600 personas en un tercio de hectárea. 1.800 personas/hectárea. Si se obtiene con edificación calificada, es una densidad interesante.” Comenta que “si las ciudades fueran personas, su densidad es uno de los datos personales indispensables para presentarla. Sin la densidad adecuada, sin masa crítica, haciendo una analogía con la física, hay procesos que no se disparan y no suceden”
edificio de Lucas Piriz
Nos recuerdan que “se empezó a principios de siglo XX con los edificios en ciudades industrializadas porque tiene que ver con la sostenibilidad. Cuando hablamos de sostenibilidad de una ciudad, debemos saber que se empieza siempre con densificar, y con cuidar la forma urbana. Si vos no contenes el crecimiento de la ciudad, si extendés indeterminadamente el saneamiento, la infraestructura, hay un costo muy grande. Paysandú ha tenido en los últimos tiempos, una presión inmobiliaria que originó su dispersión hacia el norte, y hacia el Este, y cuesta mucho dinero llevar servicios a zonas alejadas”.
Un dato que aportan es que “nosotros hicimos un estudio con 40 vehículos que se vayan 5 kms. del centro (18 de julio y Herrera) en cualquiera de estos ejes (por calle 33 orientales al Norte por ejemplo o por el eje de ruta 90 al Este). Solo se consideró un viaje de ida y vuelta diario. Se realizó una prospectiva a 25 años. En ese caso, se insumirían casi 400.000 lts de combustible, y la emisión de carbono equivalente sería de 1.000 tons. Para que te hagas una idea, cada tonelada también es lo que se genera para producir unos 4.700 kilos de papas, unos 1.200 kilos de pan o unos 100 kilos de carne de vacuno.”
Señalaron que “a razón de U$S 1 cada 3 kms (depreciación, combustible, mantenimiento), este recorrido le costaría a esta gente al cabo de estos 25 años, U$S 1.350.000 de dólares. Son 15 viviendas. Y aquí no se consideraron las emisiones marginales, ni el gasto de recursos extras de todo tipo, que insume una obra a 50 cuadras del centro, como tampoco el costo fiscal de la ampliación infraestructural”
La situación de quienes se fueron a vivir en los alrededores entienden que es innecesaria. Pero también concluyen que no ha habido ofertas alternativas consistentes.
“Vos para irte, cansado de la ciudad, tenés que tener una ciudad y en Paysandú no pasa, en Montevideo es diferente. Paysandú está a medio hacer, no ha terminado de densificarse, de captar flujos, de definir su escala y forma. Está en la adolescencia de su desarrollo. Creció rápido en los primeros 50 años del siglo pasado, dejo su infancia colonial para devenir esa ciudad industrial que ya es parte de nuestro imaginario. Pero luego se estancó sin alcanzar su madurez.”
Comenta que “Paysandú se caracteriza por su capacidad de resistencia. La evocación respetuosa de nuestros héroes, es un llamado a resistir los embates de la globalización, los vaivenes económicos de nuestros vecinos, los problemas endémicos de ciudades latinoamericanas con nuestra misma escala. Es un llamado a recordar que los sanduceros hemos sabido salir de la adversidad en situaciones extremas, alumbrados por ideales superiores. Es un intento de aunar esfuerzos tras una causa común, apelando a un genio local a rescatar. Comenzamos por Leandro Gómez, naturalmente, y seguimos por los demás. Nos inspiramos en la zona reconvertida de “la defense” de Paris”.
Lucas Piriz
Lucas Piriz, otro nombre emblemático de la defensa de Paysandú, lleva como nombre el edificio que se empezará a construir en noviembre.
Allí hay unidades disponible y rondarán los U$S 80 mil. Hay financiación del 30% y luego se paga hasta en 24 pagos el saldo. Está en preventa, se realizará en 18 meses, es el edificio más chico de los que llevan adelante que tendrá una inversión de 1 millón y medio de dólares.
Torre de la Defensa
El más ambicioso y aún no aprobado por la intendencia, es la torre de la Defensa, 12 millones de dólares en la esquina de Florida y Zorrilla.
La objeción que tiene es la de la altura, se prevén 75 metros y lo máximo que se autoriza es de 45. La longitud tiene que ver con la viabilidad del emprendimiento.
“En viabilidad municipal está excedido en altura, es lo único que incumple. El plan nuevo aprobado prevé que los técnicos de la intendencia en determinadas circunstancias puedan no ir a la Junta, viabilizarlo a título expreso. Se arma una sala de análisis y los técnicos lo aprueban”.
En esa construcción se apunta a otro segmento económico.
Tendría una piscina de 6 x 12 metros, además de gimnasios y oficinas.
Aprovechamos la entrevista para preguntarles qué otras cosas harían grande a Paysandú.
Zinno nos comenta que “tendría que consolidar su identidad. Definir su escala y el sector de la producción en el que va a participar con vehemencia. Dejar de añorar la parte industrial o reinventarla radicalmente. Hoy en el mundo no sobrevivís si no vendés servicios. En Uruguay más del 70% del PBI proviene de ese sector. Hay que minimizar la dependencia de las commodities, y con el sector primario del campo, porque los márgenes ahí son exiguos y hay una alta permeabilidad a factores que vienen de fuera.”
“Hay un polo educativo acá, hay que desarrollarlo, investigar con fuerza, impulsar el I+D. Con políticas claras, sin timidez. Hay que hacer intervenciones fuertes y no esperar a que vengan exclusivamente del estado.”
“Por otro lado, creo que hay dos fantasmas que entorpecen las posibilidades de desarrollo, el primero es el de una sostenibilidad mantenida de forma ingenua, naif. Como una versión laica de la caída bíblica. En esa línea, estamos peleados con la naturaleza, para siempre, y hay que tratar de no tocar mas nada, de dejar que todo discurra. Es una forma de habitar fatalista, y poco comprometida a nivel geopolítico. Porque somos un país pobre y una ciudad aún mas pobre. El discurrir para nosotros es morir, el otro, el de la falta de drasticidad para intervenir en la realidad. Sobre todo, a nivel político. El trabajo del político, al menos acá, debería ser la gestión recursos para hacer cosas más grandes para conseguir cambios sustantivos en la realidad. Pero hecho esto, necesitamos cosas drásticas, intervenciones drásticas y la asunción del riesgo que conllevan. Quizá hay que concretar el polder que propone un colectivo que está trabajando en eso. Quizá hay que rellenar suelo fiscal y llevarlo sobre la cota inundable hasta 10 mts, para valorizarlo. Por ejemplo en la zona de la CARU que tiene buena conectividad y en alguna otra que pueda identificarse, como la zona que van a levantar tímidamente ahora a 6.50. Realizado esto, que no es caro, quizá, hay que lotear y vender con un buen masterplan, para que llegue primero el tejido residencial bien pensado y luego, el espacio público calificado. Hay que proponer modelos híbridos, involucrando actores; la UDELAR, empresas de software, capitalistas hoteleros, la IDP. Tenemos problemas de borde, porque el trazado indiano de nuestra ciudad es mediterráneo y llega al río así sin más. Pero para resolver esos bordes hay que urbanizar al extremo. Concienzuda, pero drásticamente. Porque el damero ya llego al río y ahora hay que protegerlo, ponerlo en valor y completarlo.”
Concluye que “puede que haya que llamar a urbanistas de prestigio, puede que haya que hacer obras de autor, puede que haya que tener el dinero que no se tiene; lo que seguro no puede ser, es que sigamos gastando partidas de a 10 millones de dólares, en grises y paliativas, porque es darle aspirinas a un enfermo grave”.
