Marcel Lucuix, referente inmobiliario analiza para 20once el auge de la construcción y el fenómeno del alquiler en la ciudad
Paysandú se transforma. Las grúas se alzan sobre el horizonte, los ladrillos se apilan a ritmo acelerado y las nuevas “torres” crecen donde antes había casas bajas o terrenos baldíos. En medio de este escenario, Marcel Lucuix, referente del sector inmobiliario local y presidente de la Cámara Inmobiliaria de Paysandú ofrece en charla con 20once una descripción de este fenómeno urbano que vive la ciudad.
El renacer del ladrillo: inversión segura y demanda al rojo vivo
“No hay propiedades. Está todo alquilado”, dice Lucuix apenas comienza la charla. Y no exagera. El mercado de alquiler está tan caliente que una unidad con un dormitorio por menos de $13.000 es casi imposible de conseguir.
“Hay mucha demanda, muy poca oferta. Lo que se construye se alquila antes de terminarse”, relata. Paysandú asiste a un boom silencioso de desarrollos urbanos: hay entre 16 y 17 edificios entre construidos y en obra, según su estimación.
La explicación es clara: el ladrillo es el nuevo refugio de los pequeños y medianos inversores locales.
“Hay mucha gente que tiene dinero debajo del colchón, literalmente. Gente que no confía en los bancos. Y ese dinero lo ponen en una unidad en construcción. La alquilan. Y si algún día no les sirve, la venden. Nunca pierden. Es una inversión segura”.
Del pozo al cielo: cómo funciona esta modalidad
Lucuix detalla con claridad meridiana cómo es la compra “en pozo”, una práctica importada de Montevideo que ya se arraigó en Paysandú:
“Comprás antes de que el edificio esté hecho. Se crea un fideicomiso, con controles y un síndico. Vas pagando en cuotas mientras se construye. Comprás más barato, y el desarrollador financia la obra con tu dinero.”
La fórmula ya ha conquistado a médicos, abogados, y hasta padres de estudiantes universitarios. “Una profesional compró un apartamento en Montevideo para su hija. Lo usa mientras estudia, y luego lo alquila o lo vende. Nunca pierde.”
Lucuix menciona ejemplos concretos: emprendimientos con co-working, amenities, churrasqueras y terrazas, que se venden a precios competitivos. Uno de ellos, frente a los bomberos en Montevideo, ronda los US$ 118.000, pero exige una entrega inicial de US$ 40.000 a 50.000. El resto se financia.
Los valores en Montevideo -zona Cordón- suelen ser de al menos un 30% más que en Paysandú.
Alquilar en Paysandú: perfiles, precios y garantías
¿Cuáles son los perfiles más frecuentes que buscan alquilar? Marcel no duda:
Parejas jóvenes, que “se arriman” sin casarse formalmente.
Profesionales universitarios que recién comienzan su vida laboral.
Personas solas tras una separación o cambio de etapa.
El segmento más demandado son las propiedades de entre $10.000 y $15.000. Las casas de menor monto, si están prolijas, vuelan. Las que superan los $20.000 comienzan a ser más difíciles de ubicar.
“Hoy por hoy, alquilar es más seguro que nunca. Las garantías cubren casi todo. Incluso si el inquilino muere o se insolventa, el dueño cobra igual. Cubre hasta desperfectos y desalojos.”
El ritmo vertiginoso de la construcción
El fenómeno no solo se ve en torres de diez pisos. También en proyectos de cuatro o cinco apartamentos por esquina, en barrios antes residenciales. “Un piso por semana están levantando”, le dijo un obrero. Y Marcel lo cree.
“Genera trabajo, dinamiza la economía. Barracas, fletes, mano de obra. Un contrato de alquiler o de venta mueve escribanos, pintores, electricistas, cerrajeros. Es todo un ecosistema alrededor del ladrillo.”
A eso se suma el crecimiento del sector educativo: más de 8.000 estudiantes en Paysandú demandan alquileres. Muchos vienen del interior o de Argentina. Todos precisan techo.
¿Y las casas? ¿Y la venta tradicional?
“La venta de casas es rara. Muy fluctuante. No hay un movimiento diario. Lo que se vende son casos puntuales”, asegura.
Según Lucuix, el 90% de las compras se hacen con crédito hipotecario, especialmente a través de bancos como BBVA, Itaú y Santander. Los compradores son, en general, profesionales jóvenes entre 30 y 40 años que pagan cuotas similares a un alquiler.
La ley de vivienda promovida: una bendición fiscal
Uno de los factores que impulsó el auge del pozo es la exoneración impositiva de la Ley de Vivienda Promovida:
No se paga ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales).
No se paga IRPF por alquiler.
No se paga IVA en la obra.
Diez años de beneficios fiscales.
“Eso es fundamental. Te ahorrás muchísimo dinero. Y por eso la gente se anima. Sabe que el ladrillo no se devalúa, no se derrumba. Da tranquilidad.”
Frente al río, otro frente de obras
En Paysandú, las zonas antes “intocables” también se están transformando. Por ejemplo, el proyecto frente al río. “Frente a la playa no se construía. Ahora están empezando a hacerlo”, dice Lucuix, aunque admite que no tiene datos de ese emprendimiento en particular.
La expansión urbana llega a todos los rincones. Desde Cerrito y 6 de abril hasta Setembrino y Montecaseros, los bloques crecen. “Me sorprendo cada día. La ciudad cambia. Se transforma.”
El ladrillo como cultura, como símbolo y como seguridad
Paysandú vive una transformación inmobiliaria que combina inversión, modernización y necesidad habitacional. Lo que antes era patrimonio de grandes capitales, hoy está al alcance de pequeños inversores con ahorros o crédito.
“Hoy la gente quiere algo seguro. Y eso es el ladrillo. Un apartamento se alquila, se vende, no pierde valor. Tiene beneficios fiscales. Y da paz.”
Marcel Lucuix lo cuenta como quien vive adentro del mercado todos los días. Con realismo, con entusiasmo, con visión. Una ciudad que cambia necesita voces como la suya para entender qué está pasando.
El alquiler por plataformas
Otro fenómeno interesante que se da en Paysandú es el alquiler de casas y apartamentos amueblados. Basta constatarlo ingresando a las plataformas de booking y de Airbnb. En la primera de ellas es posible encontrar más de 20 opciones entre casas y apartamentos. El valor del día del alquiler fluctúa pero el piso es de más de 2 mil pesos.
