El Plan “Entre Todos” del gobierno multicolor

El Plan “Entre Todos” del gobierno multicolor

¿Vivienda “promovida” para pobres?

Escribe Benjamin Nahoum

En las múltiples entrevistas que realizó antes de asumir su cargo y en seguida de hacerlo, la ministra de Vivienda, Dra. Irene Moreira, evidenció que existían dos cosas que la preocupaban (y que la ocupaban, como se ha puesto de moda ahora que digan las y los políticos): la necesidad de construir en el quinquenio un número importante de nuevas viviendas, que inicialmente evaluó en “cincuenta a sesenta mil” y de producir un fuerte impacto en la regularización de asentamientos humanos (si bien sin mencionar el objetivo de “Asentamientos Cero”, que fue muletilla del actual primer mandatario en la campaña electoral de 2014, cuando todavía estaba lejos de la presidencia).

Pero no pasó demasiado tiempo sin que la propia ministra advirtiera que la cifra de nuevas viviendas manejada no era alcanzable para ella (quizá al darse cuenta de lo menguado de los recursos de que disponía y de los que le auguraba el presupuesto quinquenal) y también que en los asentamientos se iba a hacer todo lo posible, pero descartando las locas pasiones.

La preocupación (y presumiblemente la ocupación) de la ministra se centró entonces en cómo hacer para que el costo de construcción de las viviendas se ubicara en el entorno de la cifra mágica de mil dólares por metro cuadrado, y en cómo hacer que los inversores privados pusieran aquello que la economista Azucena Arbeleche y su regla fiscal no le dejaban poner: recursos.

En el primer asunto, la piedra filosofal resultó ser realizar un by pass a los procedimientos para aprobar tecnologías no tradicionales, que antes eran rigurosos y calificados, y ahora se resuelven con una simple declaración jurada del interesado, pero el ratón parido por esa montaña no parece que mueva demasiado la aguja. Al fin y al cabo, no hay tantos sistemas de construcción no tradicionales, y no está claro que permitan bajar mucho los costos.

En el segundo asunto, el de la participación privada (de los privados que es fácil imaginar), el camino pasaba por la creación de dos fideicomisos: uno, para financiar la construcción de viviendas, creado por el “Presupuesto Nacional 2020-2024”, y otro, el “Fideicomiso de Integración Social y Urbana”, de administración, creado por la Rendición de Cuentas 2020, que manejaría en principio los fondos extirpados al Instituto Nacional de Colonización, pero estaría habilitado para constituirse en financiero (lo que le permitiría captar recursos de terceros).

El primero de estos fideicomisos sería el soporte para poner en marcha el llamado “Plan Entre Todos”, del ministerio de la Dra. Moreira, que construiría entre tres y cinco mil viviendas para sectores de ingresos “bajos y medios” en el quinquenio. Las viviendas se adjudicarían en régimen de compraventa, promesa de compraventa, y alquiler con opción a compra, según las informaciones periodísticas, costarían entre sesenta y ochenta mil dólares estadounidenses, y requerirían pagos mensuales de entre diez y quince mil pesos uruguayos.

Como la historia es circular, treinta años después del primer presidente herrerista, el Uruguay reincide y vota un segundo, casualmente hijo de aquél. Treinta años después, los núcleos básicos evolutivos de treinta metros cuadrados, parecen volver con otro nombre.

El costo de construcción que se maneja para estas viviendas (gozando de todas las exoneraciones impositivas que disfruta, por la ley 18.795, la construcción de viviendas para sectores de ingresos medio altos y altos, llamadas “promovidas”) es de unos 1.400 U$S por metro cuadrado, y aquí aparece la primera duda: ¿la ministra se da por vencida y llega a la conclusión que los 1.000 U$S a que aspiraba, estaban por debajo de los costos reales? Y segunda duda: hasta el año anterior, el único sistema de producción que construía a U$S 1000/m2 vivienda urbana eran las cooperativas, y sin embargo el MVOT subió en 2021 los valores de los préstamos precisamente en un 40%, sin que eso estuviera justificado por un aumento del precio de la construcción en términos reales, ni solicitado por los cooperativistas o los técnicos asesores, que se sepa. ¿Por qué? ¿Para equipararlo con los montos que se iba a autorizar a los promotores privados?

Sin embargo, en estos días, un reportaje del diario “El País” (“El plan de vivienda del gobierno: un negocio que por ahora ´no es viable´ para el sector privado”, 11/2/22) señala que los valores proyectados no satisfacen a los constructores e inversores privados, nucleados en APPCU (Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay), que aspiran por lo menos a un 30% más y califican la propuesta del ministerio de inviable, a la par que por boca de su gerente ejecutivo, Esc. Aníbal Durán, expresan que “al privado no le gusta que se intervenga en la dilucidación de precios”, que es como decir: no te metas con mis ganancias.

APPCU ya se había opuesto, en el período anterior a que una parte de las “viviendas promovidas” tuvieran precio topeado, por lo que era de preverse esta reacción si se intenta ponérselo a todas. Voceros de APPCU señalaban en aquel momento que el tope de precios a un segmento de la producción no servía de nada, porque para compensar la reducción de sus ganancias, los promotores aumentaban los precios de las viviendas no topeadas, lo que termina de demostrar que éste no es el camino.

Pero otro análisis interesante es ver qué se puede construir con estos precios finales a los costos unitarios que pretende el Ministerio y a los que quieren los inversores. Hay que decir que una cuenta que está bien hecha es que, si las viviendas cuestan entre sesenta y ochenta mil dólares, las cuotas a pagar por un préstamo indexado al 5% de interés y veinticinco años, que son las condiciones actuales de los créditos, y con el 30% de subsidio que autoriza el Presupuesto, efectivamente estarían entre unos diez y quince mil pesos mensuales. Del orden de lo que cuesta un alquiler, como dice el Viceministro Tabaré Hackenbruch, pero de todos modos cifras muy altas, teniendo en cuenta que ya están subsidiadas y que el salario mínimo nacional (para no hablar de las jubilaciones) es de poco más de 19.000 pesos.

Pero lo que no cierra son los costos. Hagamos unos pocos números: una vivienda de dos dormitorios categoría económica, puede tener según nuestras leyes, hasta 60 metros cuadrados, y generalmente tiene al menos 55. Tomemos esta área: si el costo de construcción fuera de 1.400 U$S/m2, por lo tanto, costaría U$S 77.000 y si fuera el que dice APPCU, U$S 100.000. Las cuentas para tres dormitorios dan resultados aún más distantes de la franja que se busca: 100.000 y 127.000 U$S para una vivienda de 70 m2.

Pero todavía más interesante es hacer la cuenta al revés: ¿qué se puede construir, para que los costos estén entre 60 y 80 mil dólares y las cuotas entre 10 y 15 mil pesos? Tomando los valores que pretende el Ministerio, entre 43 y 57 metros cuadrados, y tomando los que quiere APPCU entre 33 y 44 metros cuadrados. El mínimo habitacional para un dormitorio es de 35 m.c.

Como la historia es circular, treinta años después del primer presidente herrerista, el Uruguay reincide y vota un segundo, casualmente hijo de aquél. Treinta años después, los núcleos básicos evolutivos de treinta metros cuadrados, parecen volver con otro nombre.