El operador inmobiliario Diego Beloqui perteneciente a Inmobiliaria Mannise explicó cómo se consolidó un nuevo modelo de inversión inmobiliaria en el interior del país, por qué el inversor es mayoritariamente local y cómo se construyó una red de desarrollos que hoy se expande desde Paysandú hacia varios departamentos.
En poco más de una década, el perfil urbano de Paysandú cambió de forma visible. Donde antes predominaban casas bajas y terrenos vacíos, hoy se levantan torres, edificios de varios pisos y complejos residenciales que modificaron el paisaje y también la lógica de inversión. Detrás de ese proceso hay decisiones empresariales, cambios culturales y una lectura de mercado que supo anticiparse.
Paysandú tiene proyectadas y/o en construcción al menos 15 Torres nuevas, con las que la cantidad en la capital departamental crecería un 65%. Actualmente, la ciudad tiene 23 Torres construidas, haciéndose definido como tales aquellos edificios que tienen más de cinco pisos según publicó semanas atrás el Observatorio de Futuros del Departamento de Desarrollo Estratégico Sostenible.
“Yo no me formé para esto, no fue algo que planeara. El rubro inmobiliario apareció en mi vida como una oportunidad laboral en 2008. Arranqué de forma independiente con otro socio y después tuve la posibilidad de entrar a esta empresa. Con el tiempo, todo se fue desarrollando”, cuenta.
Desde 2011 forma parte de Inmobiliaria Mannise, una firma histórica que atravesó un profundo proceso de renovación. Con el retiro de su fundador, Walberto Mannise, y de los viejos impulsores, se dio paso a una nueva generación. Mannise fue también impulsor de este proceso más allá de su retiro.
“Hubo un cambio generacional. Todos se jubilaron. Hoy la empresa la llevamos adelante con Juan Manuel Ojeda, que está más enfocado en números y recursos humanos, y yo, como digo siempre, más tirado al área de negocios, ejecución de proyectos y desarrollo”, explica.
El momento bisagra: cuando Paysandú se animó a crecer en altura
Para Beloqui el primer quiebre se dio entre 2017 y 2018, cuando apareció el primer edificio que marcó un antes y un después.
“Fue el proyecto de Babel con los arquitectos Paggi y Zinno, en Leandro Gómez y Montevideo. Fue innovador en la forma de vender, en la escala, en la propuesta. Ahí se demostró que había mercado real para la altura en Paysandú”, señala.
Hasta entonces, la ciudad miraba a los edificios como algo excepcional. A partir de ese punto, comenzaron a verse como una alternativa viable, tanto para vivir como para invertir.
Pandemia, riesgo y oportunidad
Inmobiliaria Mannise inició su etapa como desarrolladora a fines de 2019. El gran desafío fue que el primer proyecto se comercializó en plena pandemia.
“El Edificio España fue nuestro primer edificio. Gran parte de la venta se dio en 2020, en medio de la incertidumbre. Fue una etapa muy compleja, pero también nos obligó a repensar estrategias”, recuerda.
Ese proyecto se levantó en Avenida España, en un terreno de Omar Nicolini, quien también fue un impulsor del proceso.
“Él vino con una idea, nosotros la adaptamos, la reformulamos. Hubo mucho intercambio hasta llegar al producto final”, dice Beloqui.
No esperar al mercado: crearlo
Una de las claves fue cambiar la lógica tradicional.
“Al principio buscábamos un inversor grande, que comprara por cantidad. Después entendimos que el mercado era otro. No salíamos a atender una demanda: salíamos a crear una oferta”, afirma.
El inversor típico no era una gran empresa, sino personas comunes, con ahorros que no sabían dónde colocar.
“Don José, doña María. Gente local, sin perfil especulativo, que buscaba algo seguro”, explica.
De una inmobiliaria a una desarrolladora regional
Hoy el grupo tiene 10 proyectos en Paysandú, entre entregados, en construcción y en etapa de lanzamiento. Además, cuenta con desarrollos en Durazno, Tacuarembó, Fray Bentos, Montevideo y Trinidad.
Con el edificio Manzará nació la marca de la desarrolladora: Doit con presencia en los departamentos antes mencionados. Inmobiliaria Paysandú es parte de todo este proceso también,
“La inmobiliaria sigue siendo la cara visible, pero detrás hay una desarrolladora que articula todo: arquitectos, promotores, comercialización y ejecución”, detalla.
Rentabilidad conservadora, pero segura
El público objetivo es inversor. “En el 90% de los casos, compran para alquilar. Buscan renta, refugio y revalorización”, resume.
La rentabilidad anual ronda entre 5% y 6%, a lo que se suma el aumento del valor del inmueble.
“No es la más alta del mercado, pero es estable, tangible y confiable”, afirma.
El peso de los beneficios fiscales
Las exoneraciones por ley hacen viable el modelo: IVA, IRPF, Patrimonio e ITP.
“Sin eso, el costo sería hasta 10% mayor. Y el IRPF exonerado durante 10 años es clave”, explica.
Un nuevo modo de habitar
Los edificios tienen una ocupación superior al 90%. El público es joven o personas mayores que buscan seguridad.
“Es un cambio cultural. La ciudad también aprende a vivir en altura”, concluye.
